【金融市场学计算题】加强金融监管 避免重蹈美日楼市覆辙


发布时间:2020-10-29 09:25:28 阅读量:818 作者:朝寒

□中央财经大学经济学院 张苏 石坤金融市场学计算题

今年以来,一线城市房价出现下行趋势,部分二三线城市出现空城迹象,局部地区出现烂尾楼,这使房地产市场蒙上一层阴影。20世纪90年代以来,世界上经历了两次影响较大的房地产泡沫,20世纪90年代初的日本和21世纪初的美国房地产泡沫。

在20世纪后期,日本房地产市场爆发了一场规模空前的房地产泡沫。据估计,1955-1990年,日本的房地产价格上涨了75倍以上。截至1990年,日本所有房地产的总值接近20万亿美元,这相当于当时全球财富的20%。

然而,规模盛大的房地产泡沫在20世纪90年代初突然破灭,造成泡沫破灭的原因,也许可以从日本政府采取的行动中找到答案。在流动性过剩和贷款热情不断高涨的背景下,土地和股票市场丝毫没有降温的趋势,于是日本银行开始控制信贷规模并上调利率,以期遏制房地产价格的进一步上涨,使股票市场实现平稳回落。

据《日本统计年鉴》统计,从1989年5月货币政策收紧以来,日本央行连续5次上调利率,将利率从2.5%提高至6%。令人遗憾的是,日本货币政策的突然转向,并未使股市实现软着陆,而是彻底崩盘。股票价格的大幅下跌,使大范围金融机构出现巨额亏损,信贷市场开始收紧,加上国际资本的迅速撤离,房地产市场几乎瘫痪,房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及相关企业破产,给日本经济带来灾难性的冲击。房地产泡沫破灭以后,货币当局连续降息,试图挽救整体衰退之势,但是受银行贷款风险制约,货币政策并未起到推动经济复苏的作用。

鉴于货币政策的无所作为,日本政府转而求助于财政政策,多次实行财政扩张,仍未扭转经济衰退的局势,反而使财政收支状况不断恶化。为了平衡财政收支,政府只能通过提高税收获得收入,这对经济回暖又造成了一定的负影响。为了有效应对危机,日本税收制度也在不断变化,其中比较引人注目的是土地税收制度改革,泡沫在形成及膨胀过程中税负较低,土地价格不断上涨投机情况严重;泡沫破灭初期政府为了防止泡沫反弹增加税收,同时对不动产融资总量进行控制,土地价格不断下降;1998年以后,为了刺激经济发展,促进土地交易,政府开始减轻土地税收负担。然而,土地税收政策的不断调整效果仍不理想。

21世纪以来,美国房地产市场投机严重,房价一路飙升,房地产市场出现巨大泡沫金融市场学计算题。在美国房地产泡沫形成过程中,最大的“助推器”可以归结为21世纪初美国金融体系发生了质的变化,即商业银行经营方式从原有的“发放并持有贷款”转变为“发放并出售贷款”模式。银行将发放的抵押贷款卖给投资银行,投资银行把这些贷款打包,向投资者发行抵押贷款支持证券。这样以来,银行业发放贷款后承担的风险大大降低,风险的转移使银行在发放抵押贷款时放宽贷款条件和审批资格。

除此之外,美国“911事件”和互联网科技股泡沫破灭使美国经济一度处于瘫痪状态。为了阻止经济衰退,美联储实施宽松的货币政策,大幅降息,基准利率从6.5%降至1%。银行宽松的信贷政策,较低的首付标准和极低的贷款利率,极大地刺激了人们对房地产的投机需求,房地产价格不断上涨,房市泡沫不断膨胀。此外,美国政府要求购房抵押贷款可以比较容易获得,联邦住房管理局便只好为低收入借款人提供担保,这也在一定程度上成为房地产泡沫形成的“催化剂”。

由于房地产价格不断上涨,以及以石油和粮食为主的基础产品价格也在不断上升,通货膨胀已经严重影响人们的日常生活和经济发展。美国政府开始实行紧缩性的货币政策,提高利率。不断上涨的利率使人们支付房贷利息和本金的成本越来越高,还款付息负担日益上升,一些无力偿还贷款的购房者开始抛售房产。随着房地产市场房屋供给量逐渐增加,房地产价格开始下降。

同时,房屋价格下降使抵押贷款支持证券的价值大幅缩水,一些利用杠杆进行操作的机构也难逃破产的命运。房地产市场泡沫破灭,贷款利率上升压力增大,最终引发了次贷危机。房地产泡沫破灭和次贷危机加深,严重影响美国国内的消费和投资,导致劳动力市场需求疲软。在这种背景下,美国政府为了挽救经济下行的局势,实施积极的货币政策,从2008年1月开始连续降息,到2008年10月底,联邦基金利率由3金融市场学计算题.5%下降至1.0%。然而,激进的货币政策并没有改变美国整个经济的后退趋势,房屋价值大幅缩水严重影响人们的消费热情和消费能力,消费支出乏力。

与美日相比,中国现在的房地产市场与日本当时的情形有些相似,房价不断上升,物价水平整体相对稳定。日本房价水平一路高涨时,总体物价水平维持在稳定水平,这并非当时市场上基础货币总量过多,而是货币贷款集中投向房地产和土地引起了泡沫;美国房价不断上升的过程中,通货膨胀也比较严重,市场上货币量太多造成大量货币流向房地产从而引发潜在危机。

日本和美国房地产市场泡沫都以破裂告终,给世界经济发展造成沉重打击,那么,为了有效化解危机、规避风险,中国可以从美日房地产市场获得哪些启示呢?首先,货币当局应该严格控制货币政策的实施力度,宜稳健,避免过度。美日房地产泡沫破灭的主要原因就是货币政策实施力度过大,日本政府在1986年连续3次降息后,如果不再继续降低利率而是保持现状,或许可以将房市泡沫逐渐挤出回到正常水平,但是,日本当局继续降息,使泡沫越吹越大。而且在巨大的泡沫面前,货币当局又连续5次提高利率,直接造成房地产市场硬着陆,泡沫破灭。因此,货币当局在实施宽松或者紧缩的货币政策时,控制政策实施的力度至关重要,宜稳健,不宜激进。

其次,政府应该加强金融监管力度,完善金融创新体系,严格规范金融机构的业务操作流程。“将贷款打包并发放证券”这种新颖的经营模式是美国房地产泡沫形成的主要原因,中国金融市场也存在一定程度的打包转让、杠杆化,为了平稳安全地挤出泡沫,政府需着重监督金融机构的运行机制,商业银行应严格控制首付比例、房贷利率,认真落实财产抵押评估等核心环节,不断去杠杆化,使规范完善的金融体系成为经济持续发展的坚实基础。

再次,完善土地财税政策体系,在城镇化进程中严格制定土地管理制度,使地方政府摆脱对土地财政的依赖,使土地财税政策与我国的宏观经济环境相适应,发挥“自动稳定器”的功能。

最后,设计合理的房产税,从拥有不同数量的房屋所有者征收不同层次和级别的高额房产税,控制房地产市场的过度投机行为,使我国房地产市场健康有序发展。

世纪 日本 泡沫

上一篇: 险企布局信用保证保险 看中高赔付背后的盈利空间

下一篇: 广东信保:去年赔付金额同比增248%

网友评论:

来自华阴的网友说:评论时间:2020-10-29

表面上看着如此光鲜,其实内心已经碎掉了。凡是能打动你的东西,它一定伤害得你也很深。比如爱情。回复


来自高雄的网友说:评论时间:2020-10-29

不要对我说:苦难净化心灵,悲剧使人崇高。默默之中,苦难磨钝了多少敏感的心灵,悲剧毁灭了多少失意的英雄。何必用舞台上的绘声绘色,来掩盖生活中的无声无息!回复


来自郴州的网友说:评论时间:2020-10-29

生活是一场漫长的旅行,不要浪费時間,去等待那些不愿与你携手同行的人。回复


来自天长的网友说:评论时间:2020-10-29

我之甘冒世之不韪,竭全力以争取,非特求免凶残之痛苦,实求良善之安顿,求人格之确立,求灵魂之救度耳。我将于茫茫人海中,访我唯一灵魂之伴侣。得之,我幸;不得,我命。回复


来自龙岩的网友说:评论时间:2020-10-29

曾经以为,伤心是会流眼泪的,原来,真正的伤心,是怎么也流不出一滴眼泪。回复


来自阳泉的网友说:评论时间:2020-10-28

你连自己身上的肥肉都搞不定,还想搞定别人的心。回复


来自如皋的网友说:评论时间:2020-10-28

我要你,要得我心里生痛,我要你的火焰似的笑,要你灵活的腰身,你的发上眼角的飞星;我陷落在迷醉的氛围中,像一座岛,在蟒绿的海涛间,不自主的沉浮……回复


来自景德镇的网友说:评论时间:2020-10-28

我什么时候才能像你一样,转身就爱别人。回复


来自大连的网友说:评论时间:2020-10-27

生活从来都是波澜起伏的,命运从来都是峰回路转的,因为有了曲折和故事,我们的生命才会精彩。回复


来自福泉的网友说:评论时间:2020-10-27

三件让人幸福的事情:有人爱,有事做,有所期待。有人爱,不仅仅是被人爱,而且有主动爱别人爱世界的能力;有事做,让每一天充实,事情没有大小,只有你爱不爱做;有所期待,生活就有希望,人不怕卑微,就怕失去希望,期待明天,期待阳光,人就会从卑微中站起来拥抱蓝天。回复


外汇局:升值预期阻碍“藏汇于民”

国家外汇管理局26日表示,由于人民币存在升值预期、国内外汇差利差等因素,目前,企业和个人结汇意愿较为强烈,普遍不愿意持有和保留外汇,难以“藏汇于民”。外汇局在《...

2020-10-29
人民币汇率:左右老百姓境外消费的

根据国家外汇管理局统计,今年以来,人民币兑欧元、日元汇率中间价分别升值约2.6%和19%。数据显示,自2005年中国进行汇改以来,美元兑人民币中间价已由8.07...

2020-10-29
银行卡换芯借机牟利 见利忘义自身

鉴于克隆银行卡盗取存款发案率居高不下,工商银行、农业银行、中国银行等国有大型银行相继公开表示,将按照国家部署,全面开展免费更换芯片IC卡业务。然而,记者追踪采访...

2020-10-29
十年期保险五年要退保,为何本金不

十年期保险五年要退保,为何本金不全退?法官:过了犹豫期退保要慎重重庆晚报讯市民苏某购买十年期分红型保险,中途退保,为此保险公司依约未能全部退还本金,苏某为此起诉...

2020-10-29
资产证券化争夺战升级 信托公司腹

证券时报记者刘雁金融行业资产证券化业务正进入一轮爆发期,觊觎这场盛宴的各类金融机构铆足了劲参与竞争。作为此前已插足此业务的信托公司,正逐渐丧失优势。9月底,证监...

2020-10-28
吉林省明年将实现城镇居民社会养老

记者从19日召开的吉林省城镇居民社会养老保险试点工作启动会议上了解到,今年全省将实现城镇居民养老保险覆盖范围达到85%,明年基本实现全覆盖。吉林省人力资源和社会...

2020-10-28
险企:高管现金福利和津补贴不超基

中国保监会昨天称,已于近日发布《保险公司薪酬管理规范指引(试行)》,旨在探索建立符合我国国情和行业实际的保险公司薪酬监管机制。根据国内外实践,《指引》统一将保险...

2020-10-27
国际金价上涨 挂钩黄金理财收益不

国际金价迎来久违的大涨,上周五伦敦现货黄金由1650美元/盎司左右最高冲到1692美元/盎司,涨幅超过2%,为最近三个月的最高点。然而,银行发行的挂钩黄金理财产...

2020-10-27
热门专题